不動産売買の確定申告は必要？特例の種類とポイントを解説

まいど！西新宿の税理士 中村です！

不動産を買ったとき、それが自宅であれば有名な「住宅ローン控除」を適用できる可能性があるため、確定申告を意識される方は比較的多いのではないでしょうか。

いっぽうで、不動産を売却したときや売買（住み替え）をしたときにどのような特例があるのか、そもそもどのような場合に確定申告が必要になるのかは、あまりよく知られておらず、判断に迷いやすいところです。

本記事では、不動産を売却したときに確定申告を行う基準や、確定申告により受けられる控除について解説します。

不動産売買で確定申告が必要になる条件

確定申告とは、1年間に生じた所得と、それにかかる所得税を税務署に申告する手続きのことをいいます。

不動産を売却した年に確定申告が必要となるのは、不動産売却により「譲渡所得」が発生する場合と、譲渡所得や税額を有利に計算するための「税法上の特例」を適用する場合があります。

「譲渡所得」が発生する場合とは

「譲渡所得」とは、財産の売却益（売却収入－売買にかかった費用）のことです。

不動産売却により、この譲渡所得の額がプラスであれば、基本的には確定申告が必要になります。

厳密に言えば、総合課税の所得（給与などの所得）から控除しきれなかった所得控除がある場合や、年末調整を受けた会社員の方などは、金額が一定以下であれば確定申告が不要となることもあります。

厳密な要件を確認したい方は、こちらの記事もご参照ください。

不動産売買の特例を適用する場合とは

不動産売買には、マイホーム特例、軽減税率の特例、買い換え特例など、さまざまな特例があります。

こうした特例を適用する場合にも、確定申告が必要です。

特例の「特別控除」によって譲渡所得が0円となる場合であっても、特例を適用するには確定申告を行わなければならないため、この点には注意してください。

不動産の譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、財産の売却益のことです。

ここからは、その計算方法を解説していきます。

不動産の譲渡所得の計算式

【計算式】

不動産の譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

収入金額とは

土地や建物の売却代金として受け取る金額です。

売却日から年末までの固定資産税に相当する額を受け取っている場合は、その金額も収入金額に含めます。

取得費とは

売却した土地や建物の購入代金や建築代金、取得のためにかかった費用（例：仲介手数料、登記費用など）、購入後に支出した改良費や設備費、不動産取得税などをいいます。

ただし建物については、購入してから売却するまでの間の「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。

建物のみの金額が契約書などで区分されておらず不明な場合は、消費税が建物にのみ課される点を利用し、消費税額から建物の金額を割り出す方法などがあります。

取得費がわからない土地や建物については、売却代金の5％を概算取得費とする方法もあります。

ただし実額のほうが有利になることが多いため、できる限り書類などを探しておくことがおすすめです。

建物の減価償却費相当額とは

建物の減価償却費相当額は、建物の用途の違いによって計算方法が異なります。

業務用（例：賃貸物件など）の場合は、これまでの確定申告で計上してきた帳簿上の減価償却累計額を原則として使用します。つまり、取得費に含めるのは売却時点での未償却残高となります。

これに対し、非業務用（例：自宅など）の場合は、業務用よりも長い耐用年数を基に算出した下記の償却率を用います。

【非業務用建物の償却率】

それでは実際に、木造の自宅の例で減価償却費相当額を計算してみます。

【例】

・木造の自宅：償却率0.031

・購入代金：3,000万円

・経過年数：19年10か月→20年（6か月以上は1年に切り上げ）

【減価償却費相当額】

3,000万円×0.9×0.031×20年＝1,674万円

これにより、建物の取得費に計上するのは1,326万円（3,000万円－1,674万円）となります。

譲渡費用とは

土地や建物を売るために直接かかった費用です。取得費が「買ったときのコスト」であるのに対し、譲渡費用は「売ったときのコスト」になります。

仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などで売り手自身が負担したもの、建物を取り壊して土地を売るための取壊し費用などが該当します。

ここに記載したもの以外にも取得費や譲渡費用に該当するものはありますので、気になる費用があれば税理士にお尋ねください。

当事務所でも不動産売却の確定申告を承っています。

特別控除額とは

税法上の特例を活用する場合に受けられる控除のことです。

たとえばマイホームを売却し、収入金額から取得費や譲渡費用を差し引いた額が3,000万円あったとしても、この額は特別控除により0円となる可能性があります。

ただしこの場合でも、確定申告は必要です。

どのような特例があるかについては、後述します。

不動産の譲渡所得の税率

不動産の譲渡所得の税額は、他の所得とは合算せず、分離した上で独自の税率を乗じて計算します。

【計算式】

税額＝不動産の譲渡所得×税率

不動産の譲渡所得は分離課税

不動産の譲渡所得は「分離課税」の所得となります。

分離課税とは、給与など総合課税の所得や他の分離課税の所得と分けて税額を計算するしくみのことです。

不動産の譲渡所得を分離課税とする理由は、毎年発生するものではなく、金額も大きくなりやすいことにあります。

総合課税の譲渡所得であれば給与などと合算され、税率5％から45％の累進課税で計算されますが、ここに不動産の譲渡所得を含めると税負担が重くなりすぎることがあります。

そのため、給与などの経常的な所得とは分離し、税率も累進課税ではなく一定とされています。

短期譲渡所得・長期譲渡所得の税率の違い

不動産の譲渡所得は、売却した財産の所有期間によって、短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。

どちらに該当するかにより税率も変わります。

※（　）内の税率は住民税の税率です。

長期譲渡所得に該当すれば、税負担はほぼ半分となります。

所有期間は1月1日時点で判定するため、購入してからお正月を6回以上迎えていれば長期譲渡所得となります。

購入から5年経過しただけでは該当しないことに注意が必要です。

軽減税率について

短期譲渡所得と長期譲渡所得には、それぞれ一定の要件を満たす売却については軽減税率が設けられています。

売却した不動産が複数にわたる場合、不動産の譲渡所得は短期・長期の区別だけでなく、税率が同じグループごとに分けて計算するしくみとなっています。

短期譲渡所得の軽減税率

短期譲渡所得の税率には、一般分（原則）と軽減分の2種類があります。

長期譲渡所得の軽減税率

長期譲渡所得の税率には、一般分・特定分・軽減分の3種類があります。

不動産の譲渡所得の特例（特別控除額）

不動産の譲渡所得の特例には多くの種類があります。

大まかには、マイホームを売却したとき、相続した不動産を売却したとき、法に基づく公共事業などへ土地を売却したときなどに適用できるものがあります。

ここでは、マイホームを売却したときに関係する特例を解説します。

マイホーム特例（マイホームを売った時）

マイホームを売ったときに適用できる「居住用財産を譲渡した場合の特別控除の特例」（通称「マイホーム特例」）では、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できます。

「我が家を売る」というケースで比較的多くの人が適用しやすい特例になります。

適用するための条件として注意したいのは以下の条件です。

・住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること

・家屋を取り壊して土地のみ売却する場合は、土地の売買契約を、取り壊しから1年以内に締結し、それまで土地を貸駐車場など他の用途に使用しないこと

・不動産売却の相手が親子や夫婦など特別の関係者でないこと

・特例の適用年・翌年・翌々年に入居した住宅では住宅ローン控除が適用できないこと

マイホーム特例の詳しい条件は、こちらで確認できます。

（参考）国税庁｜マイホームを売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

マイホーム特例の適用年・翌年・翌々年の間に入居した住宅では、住宅ローン控除が適用できません。

住宅ローンの控除期間のうち、この期間だけ利用できないのではなく、適用そのものができないということです。

すぐに新居を購入する予定のある方は、この要件に特に注意しましょう。

長期譲渡所得のマイホーム売却時の軽減税率の特例

売却するマイホームの所有期間が売却年の1月1日を基準に10年を超える場合、6,000万円以下の部分まで税率を10％（通常は15％）で計算できる特例です。

ただし、特例の適用年・翌年・翌々年に入居した住宅では、住宅ローン控除は適用できなくなります。

マイホーム特例と併用することも可能です。

詳しい条件はこちらで確認できます。

（参考）国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

マイホームの買い換え特例（売却益が出た時）

マイホームの買い換え（売る＋買う）を行う場合、「売る」の段階でマイホーム特例を適用することもできますが、譲渡所得が3,000万円を超えるケースでは納税額が生じます。

この場合、マイホーム特例ではなく「特定居住用財産の買い換えの特例」を適用すると、譲渡所得への課税を買い換えた不動産（次の家）の売却まで繰り延べることができます。

主な適用条件は、売却する不動産について「10年以上の居住期間」と「売却年の1月1日を基準とする10年超の所有期間」があることです。

ほかにも、売却代金が1億円以下であること、売却年とその前後の年を合わせた3年以内にマイホームを買い替えることなどを満たす必要があり、マイホーム特例より適用条件は厳しいものとなっています。

この特例のメリットは、譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、いったん納税せずに住み替えを進められる点にあります。

ただし、「旧居の売却収入」のほうが「新居の取得価額」より大きければ、その差額分は譲渡所得として課税対象になります。

整理すると、新居に住み替える際に手出しが生じた場合は譲渡所得の全額を繰り延べることができますが、反対に新居に安く住み替えることができた場合は、手元に残った資金分は繰り延べできず、課税対象になるということです。

より詳しい条件はこちらで確認できます。

（参考）国税庁｜特定のマイホームを買い換えたときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

この特例についてもっとも注意しなければならないのは、繰り延べた譲渡所得は無くなることはなく、買い換えた不動産の売却時にまとめて課税されてしまう点です。

マイホーム特例と軽減税率の特例とは併用できませんので、どちらがよいか短期的・長期的な視点から判断する必要があります。

マイホームの買い換え特例（売却損が生じた時）

ここまでは、マイホームの売却で譲渡所得（売却益）が生じたケースでの特例でした。

しかし実際には、マイホームが思ったほど高く売れず、譲渡所得の計算がマイナスになることもあります。

マイホームの買い換えを行うケースで、譲渡所得に損失が生じた場合、この「居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用することで、他の所得にかかる税負担を減らすことができます。

以下、この特例のメリットを「損益通算」と「繰越控除」に分けて解説します。

譲渡損失の損益通算とは

譲渡所得の損失（マイナス）を、その損失が発生した年の他の所得と相殺できる特例です。

たとえば、会社で年末調整を行った方が適用すると、会社を通じて納めた源泉徴収税額の一部が還付される可能性があります。

譲渡損失の繰越控除とは

損益通算で控除しきれなかったマイナス分を翌年以後3年間に限り繰り越し、その間の所得と相殺できる特例です。

損失を繰り越す期間中は、毎年確定申告が必要になります。

適用条件について

売却年とその前後の年を合わせた3年内にマイホームを買い替えるなど、前項の「買い換え特例」と共通する条件もありますが、売却年の1月1日を基準とする5年超の所有期間が必要なこと、繰越控除は合計所得金額が3,000万円を超える年は適用できないことなど、異なる点もあります。

より詳しい条件はこちらで確認できます。

（参考）国税庁｜マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

譲渡所得がマイナスであれば、確定申告はしなくても問題ありません。

しかし、この特例を受けるためにあえて確定申告をすれば、本業での税負担が軽くなるのです。

住宅ローン残高のあるマイホームを売った場合（売却損が生じた時）

住宅ローンの残債があるマイホームのうち、ローン残高が売却収入を上回る住宅を売却し、譲渡所得に損失が生じた場合に適用できる特例です。

前項の特例と同様に、マイホームを売却して損失が生じた場合の損益通算および繰越控除の特例となりますが、「住宅ローンが残っている」という要素が加わる点に特徴があります。また、新居を購入する必要はなく、売却のみでも適用できる特例です。

整理すると、「譲渡所得がマイナス」で、かつ「オーバーローン」の場合に適用できる特例となります。

損益通算と繰越控除の対象となる損失は、ローン残債と売却収入の差額が限度となります。

より詳しい条件はこちらで確認できます。

（参考）国税庁｜特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm

不動産売買をした年の確定申告について

不動産売買をした年の確定申告では、提出書類やあらかじめ準備しておきたい書類を把握しておくことが大切です。

ここでは、必要書類と準備のポイントを解説します。

提出する書類

主に以下の書類の提出が必要になります。

・確定申告書（第一表・第二表・第三表）

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】

・本人確認書類

また、適用する特例や住宅の状況などによって、下記の書類の提出が必要になることもあります。

・売買契約書の写し

・登記事項証明書（省略できる場合があります）

・戸籍の附票の写し

・耐震基準適合証明書や住宅性能評価書など

・借入金の残高証明書

・譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）

・譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書

その他の必要書類

提出義務はありませんが、確定申告書や譲渡所得の内訳書を作成するため、以下の書類も準備しておきましょう。

・売買契約書

・不動産の取得費や譲渡費用を確認できる書類（領収書など）

・それ以外の所得に関する書類（給与所得の源泉徴収票など）

・所得控除に関する書類（医療費関係など、適用できる控除に応じて準備）

（※）確定申告書を書面で提出する場合、確定申告書に添付または提示しなければならない書類もあります。

確定申告の手順

書類収集を行う

譲渡所得を計算するための書類、本年発生した所得に関する書類、所得控除に関する書類を準備します。

譲渡所得の内訳書を作成する

譲渡所得の内訳書を、売買契約ごとに一通ずつ作成します。

売却した不動産がマンションであれば、建物は「マンション」、土地（敷地権）は「宅地」にチェックして、「地積×敷地権割合（分数）」を記載します。

内訳書は1面から5面まであり、基本は1面から3面まで、適用する特例によって4面や5面が必要となります。

特例を適用するには、第3面の下部の「特例適用条文」の欄に記入します。多くは「租税特別措置法」の「措」を選択し、条文番号を記載することになります。「震」は「震災特例法」のことで、東日本大震災による住宅関連の特例となります。

確定申告書（書面）を作成

まず、本年発生した所得や所得控除、その内訳などを第一表と第二表に記載します。

続いて、譲渡所得の内訳書の数字を、確定申告書第三表に転記し、税額まで計算します。

第三表の税額を、第一表に転記し、本年の課税所得や税額を計算します。

確定申告書等作成コーナーを利用する場合

国税庁の確定申告書等作成コーナーを利用し、パソコンやスマホから書類を作成することもできます。

画面にしたがって入力することで、譲渡所得の内訳書から確定申告書までの作成を比較的手軽に行うことができます。

特例についても、適用したいものを選択すれば、条文番号も自動で反映されます。

トップ画面から入力を進め、「申告する所得の選択」にて「土地や建物等の譲渡（売却）」にチェックを入れると、「譲渡所得の内訳書」から作成可能です。

確定申告書等の提出

税務署への郵送、持ち込み、電子申告のいずれかで提出できます。

電子申告とは、国税庁の確定申告書等作成コーナー等で作成した申告データを、e-Taxというシステムで送信する方法です。

スマートフォンからでも申告できます。

（参考）国税庁｜不動産を売却した場合の確定申告はスマホ作成×e-Tax提出がおすすめ！

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/joto-sanrin/tochi_e-tax.pdf

不動産売買の確定申告を税理士に依頼すべきケース

国税庁のツールを利用すれば、比較的わかりやすい操作で確定申告を行えるようになっています。

しかし、不動産の譲渡所得の計算に用いる費用の判断や、特例を適用できるかどうかの判断は、納税者自身が行わなければなりません。

また、譲渡件数が多い場合や特例の適用状況によっては、確定申告書等作成コーナーでは対応できないケースもあります。

ここでは、不動産売却の確定申告について、当事務所が税理士への依頼をおすすめしたいケースをご紹介します。

特例を活用した確定申告をスムーズに終わらせたい方

本記事では、譲渡所得の特例について、どのようなケースが対象になるのかをお伝えしてきました。

ただし、実際に適用して確定申告を行う際には、細かな適用要件や必要書類の確認が必要になります。

不動産売買や税務にあまりなじみがない場合、制度を独学で理解するのは負担に感じることもあると思います。

しかも特例によっては、確定申告書等作成コーナーで対応できないケースもあります。

特例を有利に活用しながら確定申告をできるだけスムーズに終えたい方は、税理士への相談を検討してみてはいかがでしょうか。

当事務所では、お客様が不動産を売却された状況をお伺いし、適用できる可能性のある特例のうち、もっとも有利なものを判断したうえで、必要書類なども分かりやすくご案内しています。安心してご相談ください。

マイホームを住み替える方

マイホームの住み替えでは、旧居の売却と新居の購入を同時期に進めることになります。

税制上は売却時に適用できる特例と購入時に適用できる特例がありますが、制度によっては併用できないものもあります。

たとえば、マイホーム特例と買い換え特例は併用できませんし、新居の購入に住宅ローン控除を適用したい場合は、売却時の特例との関係を整理したうえで判断する必要があります。

確定申告書等作成コーナーでは、併用できない制度はシステムとして選択できないしくみになっていますが、それがご自身にとってもっとも有利な選択かどうかまでは判断してくれません。

制度の選択に迷う場合は、事前に専門家へ相談しておくと安心です。

譲渡件数が複数ある方

譲渡した土地や建物が複数ある場合、所得の集計や特例の適用判断が複雑になり、確定申告書の作成にかかる負担も大きくなります。

件数によっては、確定申告書等作成コーナーで「譲渡所得の内訳書」を作成できないこともあり、手計算での申告が必要になる可能性もあります。

譲渡件数が複数ある場合は、特例の適用関係を整理しながら申告を進める必要がありますので、早めに税理士へ相談しておくと安心です。

普段、確定申告をしない方

不動産を売却した場合、まず譲渡所得の計算そのものに手間がかかります。

取得費の確認や譲渡費用の整理、特例の適用可否の判断など、マイホームの売却は人生で何度も経験するものではないため、多くの方にとって負担に感じやすい手続きといえます。

さらに確定申告では、この譲渡所得だけでなく、給与など他の所得や各種所得控除についてもあらためて整理して申告する必要があります。

普段から税理士とやり取りをしている個人事業主の方であれば、負担にならない作業ですが、確定申告を行う必要のない会社員や公務員の方などにとっては、これらを一度に対応するのは想像以上に大変です。

手続きに不安がある方やお忙しい方は、最初から税理士に任せてしまったほうが安心して申告を進められるでしょう。

確定申告は申告期限までに行えるかどうかで、その後のペナルティの扱いが大きく変わります。

当事務所でも不動産売却の確定申告をサポートしていますので、ご不安のある方は、お気軽にご相談ください。

まとめ

本記事では、不動産売買における確定申告について、譲渡所得の計算方法、税率の考え方、活用できる特例、さらに申告の流れや必要書類について解説しました。

不動産売買の税務では、特例の適用可否や制度の組み合わせによって税額や手続きが変わるため、事前に制度の内容を整理し、自分にとって適切な選択をすることが重要です。

いかがでしたでしょうか。

不動産売買の確定申告は、一生のうちに何度も経験するものではなく、制度も複雑なため、不安を感じる方も多いと思います。

当事務所では、不動産売買に関する確定申告のご相談から申告手続きまでサポートしておりますので、ご不明な点やご不安があればお気軽にご相談ください。