Pick UP!

不動産賃貸業にインボイス制度の影響はある!?登録は必要?

税理士中村太郎

まいど!西新宿の税理士 中村です!

様々な業種の経営に影響を与えるインボイス制度。

自身が営む事業においてインボイス制度がどのように影響を与えるのか知ることはとても大切です。

今回は【不動産賃貸業におけるインボイス制度の影響】についてご紹介いたします。

インボイス制度の概要

「適格請求書等保存様式」(インボイス制度)とは、2023年10月から導入された仕入税額控除の方式です。

名前のとおり、「適格請求書」を保存することで、課税事業者は仕入税額控除を行うことができます。

インボイス制度については、下記記事で詳しく解説しておりますので、是非ご一読ください。

インボイス制度が不動産賃貸業に与える影響

ここからはインボイス制度が不動産賃貸業に与える影響について、解説いたします。

アパートやマンションを住居目的で貸す場合は影響がない

アパートやマンションなどの不動産賃貸業は、インボイス制度の影響を受けないケースがあります。

その理由は、アパートやマンションの賃貸収入が、消費税の「非課税売上」にあたるためです。

住宅の賃貸収入は「非課税取引」に

インボイス制度によって事業者が受けるもっとも大きな影響は、インボイス発行事業者に登録すると、買い手の求めに応じてインボイスを交付しなければならない義務を負うことです。

しかし、ご自身の収入が、そもそも免税・非課税・不課税取引に該当するものしかなければ、その取引においてインボイスを交付する義務はありません。

免税・非課税・不課税取引に、消費税が含まれていないからです。

ご存知のとおり、アパートやマンションといった居住用の不動産の賃貸収入は、「非課税売上(非課税取引)」に該当します。

もし、事業で得ている収入のすべてが非課税売上であれば、インボイス制度に登録する必要はなく、インボイス制度の影響を受けることはありません。

インボイス登録をしなくてもお客さんが損をすることはない

「そうは言っても、お客さんのためにインボイス制度に登録しなければならないという話を聞いたのですが…」と不安に感じている方もいらっしゃると思います。

このような話が出てくる理由は、お客さんが消費税の課税事業者であり、かつ、一般課税事業者(簡易課税を選択していない事業者)である場合、インボイスに記載された消費税額からしか消費税の控除(仕入税額控除)を受けられないというルールが新設されるからです。

そのため、通常ならインボイス登録をするかどうかは、自身のお客さんのためにインボイス発行事業者に登録するべきどうか、つまり「お客さんにインボイスを交付してあげる必要があるかどうか」という、相手側の立場から考え始めることになります。

しかし、アパートやマンションといった居住用不動産の賃貸による非課税売上しかない場合は、借り主の事情にかかわらずインボイス制度に登録する必要はありません。

非課税取引には消費税が含まれていないため、借り主が仮に何らかの事業者であったとしても控除にならないからです。

つまり、インボイス制度に登録しないことによって相手に悪い影響を与えることもありません。

例外:居住用不動産の賃貸以外にも事業収入がある

居住用不動産の賃貸による非課税売上のほかに、課税売上に該当する収入を得ている場合は、インボイス制度への登録を検討する必要があります。

不動産賃貸業でいえば、事務所や店舗などテナントの賃貸収入がわかりやすい課税売上の例となります。

ただし、課税売上があるからといって、必ずしもインボイス制度に登録しなければならないわけではありません。

前述のとおり、インボイス制度では、借り主が消費税の課税事業者であり、かつ、一般課税事業者(簡易課税を選択していない事業者)である場合、インボイスに記載された消費税額からしか消費税の控除(仕入税額控除)を受けられないというルールが新設されます。

つまり、仮にテナントの賃貸収入などがあったとしても、すべての借り主が免税事業者(※)や簡易課税事業者である場合、貸し手(不動産オーナー側)がインボイス制度に登録をしなくても、特に問題はないということです。

また、借り主がインボイスを必要とする状況にあったとしても、最終的にインボイス制度に登録するかどうかを決めるのは貸し手自身であり、強制ではありません。

インボイス制度に登録すればインボイスの交付義務が生じるほか、免税事業者は課税事業者となって消費税の申告・納税をしなければならなくなります。

自身の事務負担と税負担の増加、そして借り主の事情を考慮した上で、最終的な経営判断を行うことになります。

(※)インボイス制度に登録して課税事業者になる予定のない事業者のことです。

課税事業者はインボイス制度を登録しないと借主の負担が大きくなる

課税事業者である不動産賃貸業者の場合、インボイス制度に登録をしないと借り主の消費税の納税額が大きくなる可能性があります。

取引相手がインボイス制度の登録をしない場合、控除が受けられない可能性がある

前述のとおり、借り主が消費税の課税事業者であり、かつ、一般課税事業者(簡易課税を選択していない事業者)である場合、インボイス制度開始後は、インボイスに記載された消費税額からしか消費税の控除(仕入税額控除)を受けることができなくなります。

そのため、貸し手がインボイス登録をしていなければ、借り手は控除が受けられなくなり、その結果、消費税の納税額が増えてしまいます。

どのくらい納税額が増えるかを、具体例で説明します。

現在、店舗の家賃として月11万円(うち消費税1万円)を支払っている借り手がいるとします。

この借り手が、消費税の一般課税事業者であれば、消費税の申告時、売上高とともに受け取った消費税額から、支払った家賃12万円(月1万円×12か月)を控除することができます。

つまり、消費税の納税額を12万円減らすことができるというわけです。

しかし、インボイス制度後は、貸し手がインボイス登録をしないと控除できる金額が減ります。

【インボイス制度後】貸し手がインボイス登録をしている場合

これまでどおり12万円を控除できる

【インボイス制度後】貸し手がインボイスに登録をしていない場合

控除額は12万円から0円になる

ただし、貸し手がインボイス登録をしていなかったとしてもすぐに0円になることはありません。

経過措置によって、インボイス制度開始から6年間は、一定割合を控除できるからです。

控除できる割合は、6年間のうち、最初の3年は8割で残りの3年は5割になります。

この例では、最初の3年は「12万円→9万6,000円」、残りの3年は「12万円→6万円」の控除額の減少になるということです。

例外:借り主の負担が大きくならないケースもある

借り主が、免税事業者や簡易課税事業者というケースもあります。

免税事業者であれば消費税の納税義務がそもそもなく、簡易課税事業者であれば、売上にかかる税額から控除額を計算するため、貸し主のインボイスがあってもなくても計算に影響はありません。

したがって、この場合、貸し主がインボイス登録をしなかったとしても、借り主の税負担が増えることはありません。

不動産賃貸業でインボイス制度は登録すべき?

不動産賃貸業はインボイス制度の登録はすべきなのでしょうか。考えられるケースごとに解説いたします。

貸主がすでに課税事業者の場合

課税事業者である不動産賃貸業者は、①借り主がインボイスを必要とするかどうかを判断し、②ご自身の事務負担、税負担の増加を考慮して、最終的にインボイス登録をするかどうかで判断します。

ただし、借り主がインボイスを必要とするのであれば、ご自身の負担が若干増えたとしてもインボイス登録をしたほうが良い場合があります。

なぜなら、借り主がインボイスを必要とするのにインボイス制度に登録しない場合、下記のような影響が懸念されるためです。

  • 借り主から賃料減額を要求される
  • 借り主の消費税負担が増え、退去の原因になる

貸主が免税事業者の場合

不動産賃貸業者で免税事業者の方の場合も、インボイス制度について検討しなければならないことがあります。

課税事象者との取引がある場合は、インボイス制度の登録を検討する

免税事業者である不動産賃貸業者には、2つのケースがあります。

1つは、アパートなど居住用不動産の賃貸のみを行っており課税売上が一切ないケースです。

そしてもう1つは、事務所やテナントの賃貸をしており課税売上はあるものの、消費税の課税事業者の水準には達していないケースになります。

1つ目のケースは、冒頭のとおり、そもそもインボイスを発行することがありませんので、インボイス登録の必要はありません。

これに対し、もう1つのケースでは、課税事業者である不動産賃貸業者と同様に、①お客さんがインボイスを必要とするかどうかを判断すること、②ご自身の事務負担、税負担の増加を考慮し、最終的にインボイス登録をするかどうかの判断を行います。

特に免税事業者からインボイス登録をする場合、強制的に課税事業者になってしまうため、インボイス交付義務の負担に加えて、消費税の申告・納税に関する負担が生じます。

しかし、借り主がインボイスを必要とするにも関わらず、インボイス登録をしなかった場合は、借り主がテナントの移転や家賃の値下げを要求してくる可能性があります。

免税事象者等の取引の場合はインボイス制度の登録は不要

借り主が免税事業者(※)や簡易課税事業者のみであれば、貸し主はインボイス登録をする必要はありません。

免税事業者であれば消費税の納税義務がそもそもなく、簡易課税事業者であれば、売上にかかる税額から控除額を計算するため、貸し主のインボイスがあってもなくても計算に影響しないからです。

(※)インボイス制度に登録して課税事業者になる予定のない事業者のことです。

不動産賃貸業のインボイス制度導入に関する注意点

不動産賃貸業のインボイス制度導入について、以下の2点にご注意ください。

  • 課税事業者になると消費税の納税が必要になる
  • 適格請求書発行事業者未登録だと、テナント(借手側)に取引条件の見直しを求められる恐れがある

それぞれどういうことか、詳しく解説いたします。

課税事業者になると消費税の納税が必要になる

インボイス制度を活用するには、適格請求書発行事業者への登録が必要となります。

この登録には、登録申請書を所定の方法にて提出することが必要となります。

登録方法については、下記記事にて詳しく解説しておりますので、是非ご確認ください。

適格請求書発行事業者未登録だと、テナント(借手側)に取引条件の見直しを求められる恐れがある

インボイス制度導入後、免税事業者(貸手側)と取引すると、事業者(借手側)は支払った消費税額が仕入税額控除の対象外となります。これは借手側の消費税納税額が増加するということです。

これを避けるため、事業者(借手側)は物件を探す際、免税事業者のオーナーより適格請求者発行事業者のオーナーを選択するケースが想定されます。

つまり免税事業者のオーナーは、既存のテナントや新たな取引先を失う恐れがあります。

まとめ

課税売上のある不動産賃貸業はインボイス制度の影響を受ける可能性があり、借り主によって変わります。

借り主が免税事業者や簡易課税事業者のみであれば、インボイス制度の登録をする必要はありません。

ちなみに、簡易課税事業者になれるのは基準期間(基本的には2期前)の課税売上高が5,000万円以下の事業者、免税事業者は基準期間の課税売上高が1,000万円以下の事業者に限られます。

借り主の事業規模の外観からおおむね推測できる場合もありますので、借り主から聞き出しづらいときは参考にしてください。

税理士中村太郎

いかがでしたでしょうか。

2023年10月から開始されたインボイス制度。これに伴い弊所にもお問合せ頂くお客様が増えております。

制度概要をきちんと理解した上で、インボイス発行事業者への登録の有無を判断する必要があります。

今回は不動産貸借業をキーワードに紹介いたしました。

ぜひ参考にしてください。

ABOUT US
新宿の税理士「中村太郎」
税理士業界経験20年超。過去、300社を超える会社、さまざまな業種・企業の税務・財務・融資・補助金申請などの業務を経験してきました。その経験と、士業はサービス業であるという精神から、ご満足頂けるご提案やサービス提供が可能であると自負しております。貴社の真のビジネスパートナー、経営者の方の「右腕」として弊社をご活用下さい。